Mietvertrag verstehen — Kaltmiete, Warmmiete, Kündigung und Fallstricke

Grundbegriffe im Mietvertrag

Kaltmiete vs. Warmmiete

• Kaltmiete (Nettomiete) — die reine Miete für die Wohnung, ohne Nebenkosten
• Warmmiete (Bruttomiete) — Kaltmiete + Nebenkosten-Vorauszahlung (Heizung, Wasser, Müll etc.)
• Beispiel: Kaltmiete 700 € + Nebenkosten 200 € = Warmmiete 900 €

Achtung: In Anzeigen steht oft nur die Kaltmiete — die tatsächliche monatliche Belastung ist die Warmmiete! Zusätzlich können Strom und Internet hinzukommen (nicht in den Nebenkosten enthalten).

Kaution

• Maximal 3 Monats-Kaltmieten — mehr darf der Vermieter nicht verlangen
• Kann in 3 gleichen Monatsraten gezahlt werden (erste Rate bei Einzug)
• Muss auf einem separaten Konto (Mietkautionskonto) angelegt werden
• Rückzahlung nach Auszug: innerhalb von 3–6 Monaten (nach Prüfung der Abrechnung)

Mietmodelle

Staffelmiete

Die Miete steigt in festgelegten Schritten zu bestimmten Zeitpunkten:

• Beispiel: 700 € im 1. Jahr → 730 € im 2. Jahr → 760 € im 3. Jahr
• Vorteil: Planbare Kosten, keine überraschenden Erhöhungen
• Nachteil: Keine Möglichkeit, Mieterhöhungen zu widersprechen
• Zwischen den Staffeln: mindestens 12 Monate Abstand

Indexmiete

Die Miete ist an den Verbraucherpreisindex (Inflation) gekoppelt:

• Steigt die Inflation, steigt die Miete
• Anpassung nur einmal jährlich und schriftlich
• Vorteil: Transparent und nachvollziehbar
• Nachteil: Bei hoher Inflation können die Steigerungen deutlich sein

Standard-Mietvertrag

Ohne besondere Vereinbarung gilt:
- Mieterhöhung nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel)
- Maximal 20 % in 3 Jahren (in angespannten Wohnungsmärkten: 15 %, „Kappungsgrenze")

Mietpreisbremse

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt (die meisten Großstädte) gilt:

• Neue Miete darf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen
• Ausnahmen: Neubauten (Erstbezug nach 01.10.2014), umfassende Modernisierung
• Rüge erforderlich — Sie müssen den Vermieter schriftlich auf die Überschreitung hinweisen
• Zu viel gezahlte Miete kann ab dem Rügezeitpunkt zurückgefordert werden

Kündigungsfrist

Für Mieter

• 3 Monate — immer, unabhängig von der Mietdauer
• Kündigung muss schriftlich erfolgen (Brief, kein E-Mail oder WhatsApp)
• Kündigung muss bis zum 3. Werktag eines Monats eingehen (dann zählt dieser Monat mit)
• Beispiel: Kündigung am 02. April → Mietvertrag endet am 30. Juni

Für Vermieter

Die Kündigungsfrist steigt mit der Mietdauer:

Der Vermieter braucht einen berechtigten Grund (Eigenbedarf, schwere Vertragsverletzung, wirtschaftliche Verwertung).

Schönheitsreparaturen

• Streichen, Tapezieren, Lackieren bei Auszug
• Viele Klauseln in Mietverträgen sind unwirksam (z. B. starre Fristen wie „alle 3 Jahre streichen")
• BGH-Rechtsprechung: Wenn die Wohnung bei Einzug unrenoviert war, müssen Sie nicht renovieren
• Im Zweifel: Mieterschutzbund konsultieren (Mitgliedschaft ab ca. 50–90 €/Jahr)

Häufige Fallstricke

• Kleinreparaturklausel — Sie zahlen kleine Reparaturen (max. 75–120 € pro Fall, max. 200 €/Jahr gesamt)
• Haustierklausel — Kleintiere (Hamster, Fische) immer erlaubt, Hunde/Katzen können verboten werden
• Untervermietung — nur mit Erlaubnis des Vermieters, bei berechtigtem Interesse muss er zustimmen

Stand: März 2026. Alle Angaben ohne Gewähr.