Hiểu Hợp đồng Cho thuê — Kaltmiete, Warmmiete, K终止và Những Cạm bẫy

Các Khái niệm Cơ bản trong Hợp đồng Cho thuê

Kaltmiete vs. Warmmiete

• Kaltmiete (tiền thuê ròng) — tiền thuê thuần túy cho căn hộ, không bao gồm chi phí phụ
• Warmmiete (tiền thuê brutto) — Kaltmiete + chi phí phụ tạm ứng (sưởi ấm, nước, rác thải, v.v.)
• Ví dụ: Kaltmiete 700 € + chi phí phụ 200 € = Warmmiete 900 €

Chú ý: Trong quảng cáo thường chỉ ghi Kaltmiete — khoản phí hàng tháng thực tế là Warmmiete! Ngoài ra có thể có điện và internet (không được tính trong chi phí phụ).

Tiền Đặt cọc

• Tối đa 3 tháng Kaltmiete — chủ nhà không được phép yêu cầu nhiều hơn
• Có thể thanh toán 3 lần bằng nhau (lần đầu tiên khi vào ở)
• Phải được gửi trong tài khoản riêng (Mietkautionskonto)
• Hoàn trả sau khi chuyển đi: trong 3–6 tháng (sau khi kiểm tra hóa đơn)

Các Mô hình Cho thuê

Staffelmiete

Tiền thuê tăng theo các bước được xác định tại những thời điểm cụ thể:

• Ví dụ: 700 € trong năm thứ 1 → 730 € trong năm thứ 2 → 760 € trong năm thứ 3
• Ưu điểm: Chi phí dự đoán được, không có những tăng giá bất ngờ
• Nhược điểm: Không có khả năng phản đối việc tăng giá
• Giữa các bậc: khoảng cách tối thiểu 12 tháng

Indexmiete

Tiền thuê được liên kết với chỉ số giá tiêu dùng (lạm phát):

• Khi lạm phát tăng, tiền thuê cũng tăng
• Điều chỉnh chỉ một lần mỗi năm và bằng văn bản
• Ưu điểm: Minh bạch và dễ hiểu
• Nhược điểm: Với lạm phát cao, các mức tăng có thể đáng kể

Hợp đồng Cho thuê Tiêu chuẩn

Nếu không có thỏa thuận đặc biệt:
- Tăng giá thuê chỉ tới giá thuê so sánh địa phương (Mietspiegel)
- Tối đa 20% trong 3 năm (trên thị trường nhà ở căng thẳng: 15%, "Kappungsgrenze")

Mietpreisbremse

Trong các khu vực có thị trường nhà ở căng thẳng (hầu hết các thành phố lớn):

• Tiền thuê mới không được vượt quá 10% so với giá thuê so sánh địa phương
• Ngoại lệ: Nhà mới (sử dụng lần đầu sau 01.10.2014), hiện đại hóa toàn diện
• Cần gửi khiếu nại — bạn phải thông báo cho chủ nhà bằng văn bản về sự vượt quá
• Tiền thuê trả quá mức có thể được hoàn lại từ thời điểm gửi khiếu nại

Kündigungsfrist

Cho Người thuê

• 3 tháng — luôn luôn, bất kể thời gian cho thuê
• Thông báo kết thúc phải bằng văn bản (thư, không phải email hay WhatsApp)
• Thông báo kết thúc phải đến vào ngày thứ 3 làm việc của một tháng (sau đó tháng này tính vào)
• Ví dụ: Thông báo vào 02. Tháng Tư → Hợp đồng cho thuê kết thúc vào 30. Tháng Sáu

Cho Chủ nhà

Thời hạn thông báo tăng theo thời gian cho thuê:

Chủ nhà cần một lý do chính đáng (sử dụng riêng, vi phạm hợp đồng nghiêm trọng, khai thác kinh tế).

Schönheitsreparaturen

• Sơn, dán giấy, sơn nhũ khi chuyển đi
• Nhiều điều khoản trong hợp đồng cho thuê là vô hiệu lực (ví dụ: thời hạn cố định như "sơn cứ 3 năm")
• Phán quyết của Tòa án Tối cao: Nếu căn hộ không được sửa chữa khi bạn vào ở, bạn không phải sơn
• Khi nghi ngờ: tham khảo Mieterschutzbund (thành viên từ khoảng 50–90 €/năm)

Những Cạm bẫy Thường gặp

• Điều khoản Sửa chữa nhỏ — bạn trả tiền sửa chữa nhỏ (tối đa 75–120 € mỗi trường hợp, tối đa 200 €/năm tổng cộng)
• Điều khoản Thú cưng — động vật nhỏ (chuột hamster, cá) luôn được phép, chó/mèo có thể bị cấm
• Cho thuê lại — chỉ được với sự cho phép của chủ nhà, nếu có lý do chính đáng anh ta phải đồng ý

Cập nhật: Tháng Ba 2026. Tất cả thông tin không có bảo đảm.