Kündigung từ Chủ nhà — Eigenbedarf, Thời hạn & Quyền Phản đối

Bảo vệ người thuê tại Đức — quyền lợi mạnh mẽ

Tại Đức, người thuê nhà được hưởng bảo vệ kündigung theo luật pháp rất mạnh. Chủ nhà chỉ có thể kündigung hợp đồng thuê khi có lý do được công nhận bởi luật pháp — và phải tuân thủ các thời hạn nghiêm ngặt.

Lý do kündigung được phép

Chủ nhà chỉ được kündigung nếu:

1. Eigenbedarf — chủ nhà cần căn hộ cho chính mình, các thành viên gia đình hoặc người sống chung nhà
2. Vi phạm nghĩa vụ trọng yếu của người thuê — ví dụ: thường xuyên trễ tiền thuê, vi phạm hợp đồng nghiêm trọng, làm rối loạn an ninh cộng đồng
3. Kündigung cho mục đích sử dụng khác — chủ nhà sẽ chịu thiệt hại kinh tế lớn nếu tiếp tục hợp đồng thuê (trường hợp rất hiếm)

Lưu ý: "Tôi muốn sửa chữa căn hộ" hoặc "Tôi muốn tăng tiền thuê" không phải lý do kündigung được phép.

Thời hạn Kündigung — phụ thuộc vào thời gian thuê

Kündigung phải bằng văn bản (thư, không phải email!) và phải nêu cụ thể lý do kündigung. Một kündigung mà không có hoặc lý do không đầy đủ là không có hiệu lực.

Eigenbedarfskündigung — trường hợp phổ biến nhất

Đối với eigenbedarfskündigung, chủ nhà phải nêu rõ:
- Người nào cần căn hộ
- Tại sao cần căn hộ
- Liệu có căn hộ trống khác trong cùng tòa nhà không (nghĩa vụ đề nghị)

Eigenbedarf giả mạo là bất hợp pháp và có thể dẫn đến bồi thường thiệt hại (chi phí chuyển nhà, chênh lệch tiền thuê, v.v.).

Quyền phản đối của bạn (Sozialklausel § 574 BGB)

Ngay cả khi kündigung hợp pháp, bạn cũng có thể phản đối nếu việc chuyển nhà sẽ gây khó khăn đặc biệt cho bạn:

• Tuổi cao hoặc bệnh tật nặng
• Mang thai
• Không tìm được căn hộ thay thế hợp lý
• Có con em học sinh (thay đổi trường giữa năm học)
• Thời gian thuê dài và gắn bó với nơi ở

Phản đối phải gửi cho chủ nhà bằng văn bản muộn nhất 2 tháng trước khi thời hạn kündigung hết hạn.

Phải làm gì khi nhận được kündigung?

1. Giữ bình tĩnh — kündigung không có nghĩa là phải chuyển nhà ngay
2. Kiểm tra kündigung — với hiệp hội người thuê hoặc luật sư
3. Ghi chú thời hạn — đừng bỏ lỡ thời hạn phản đối
4. Tham gia hiệp hội người thuê (khoảng 60–90 €/năm) — bao gồm tư vấn pháp lý và đại diện
5. Nếu không chắc chắn: Đừng vội vàng chuyển nhà — không ai có thể buộc bạn rời đi mà không có phán quyết cho thuê

Cập nhật: Tháng 3 năm 2026. Tất cả thông tin không có bảo đảm.