Налог на второе жилье (Zweitwohnsitzsteuer) — когда он применяется и как его избежать

Что такое налог на второе жилье (Zweitwohnsitzsteuer)?

Налог на второе жилье (Zweitwohnsitzsteuer) — это муниципальный налог, который вы должны платить, если у вас есть основное место жительства и второе жилье (Zweitwohnung) в другом городе. Не все города взимают этот налог — но все больше города его вводят.

Цель налога — предотвратить регистрацию основного места жительства в более дешевом муниципалитете, если вы фактически живете в другом месте. Потому что основное место жительства определяет, какой муниципалитет получает долю налога на доходы физических лиц.

Кто должен платить налог на второе жилье?

Вы платите налог, если у вас есть:

• Основное место жительства, зарегистрированное в одном городе И
• Второе жилье (Zweitwohnung) в другом городе (который этот налог взимает)

Типичные ситуации

• Трудовые мигранты — основное место жительства с семьей, второе жилье в месте работы
• Студенты — основное место жительства у родителей, комната в городе университета
• Еженедельные мигранты — работа в одном городе, семья в другом
• Отпускное жилье — собственная дача в туристическом городе (даже если вы там редко бываете!)

Исключения (в зависимости от города)

• Супруги — второе жилье по трудовым причинам во многих городах освобождено от налога (решение Федерального конституционного суда 2005 г.)
• Лица до 18 лет — налог не применяется в большинстве городов
• Проживающие в домах престарелых — часто освобождены
• Студенты с низким доходом — некоторые города предоставляют льготы

Размер налога

Налог на второе жилье обычно составляет 5–18% от годовой чистой арендной платы:

Пример расчета

Второе жилье в Берлине, чистая арендная плата 600 евро/месяц:

• Годовая аренда: 600 × 12 = 7,200 евро
• Налоговая ставка в Берлине: 15%
• Налог на второе жилье: 7,200 × 0,15 = 1,080 евро/год (= 90 евро/месяц)

При собственности: Вместо аренды используется расчетная стоимость аренды (сравнительная рыночная арендная плата).

Регистрация и оплата

Когда мне нужно зарегистрироваться?

Когда вы займете второе жилье, вы должны зарегистрироваться в течение 14 дней в бюро регистрации (Meldepflicht). Затем регистрационное ведомство уведомляет налоговую инспекцию.

Налоговое уведомление

• Налоговая инспекция пришлет вам налоговое уведомление
• Налог обычно взимается ежегодно или ежеквартально
• Оплата через банковский перевод или прямой дебет

Что произойдет, если я не зарегистрируюсь?

• Штраф за нарушение обязанности регистрации (до 1,000 евро)
• Доплата налога за все пропущенные годы
• Налоговое мошенничество при умышленном неоформлении (уголовные последствия)

Как избежать налога?

1. Превратить второе жилье в основное место жительства

Зарегистрируйте второе жилье как основное место жительства — тогда налог не будет применяться. Внимание: ваше основное место жительства определяет:

• Подведомственный налоговый орган
• Избирательное право (местные выборы)
• Регистрация автомобиля
• Офис по выплате семейных пособий

2. Снять жилье с регистрации

Если второе жилье больше не требуется → снимите с регистрации.

3. Подать заявку на освобождение от налога

Во многих городах вы можете запросить освобождение:

• При низком доходе (ниже установленного лимита)
• При втором жилье по трудовым причинам для супругов (решение Федерального конституционного суда)
• Для студентов (в некоторых городах, например, если оба родителя имеют опеку и предоставляют жилье)

4. Вычесть налог как деловые расходы

Если второе жилье необходимо по работе, вы можете вычесть налог как деловые расходы в налоговой декларации (двойное ведение хозяйства, § 9 Закона о налоге на доходы физических лиц):

• Условие: наличие отдельного домохозяйства по основному месту жительства
• Максимум 1,000 евро/месяц на жилье в месте работы
• Также командировочные расходы на еженедельный проезд домой могут быть вычтены

Налог на второе жилье и иностранцы

Частые ситуации

• Новые приезжие — основное место жительства на родине, квартира в Германии → как правило, налог на второе жилье не применяется, так как немецкое жилье считается единственным местом жительства в Германии и признается основным
• Семья в другом городе — партнер в городе А, работа в городе Б → налог на второе жилье возможен в городе Б (для супругов часто применяется льгота)
• Иностранные студенты — жилье в университетском городе — основное место жительства → налог не применяется

Совет

Всегда регистрируйте первое жилье в Германии как основное место жительства. Налог на второе жилье становится актуальным только после того, как вы получите второе жилье в другом городе.

Часто задаваемые вопросы

Платежу ли я налог и за отпускное жилье?

Да — если отпускное жилье находится в городе, который взимает налог на второе жилье, и вы используете его для собственных нужд (не сдаете в аренду). При постоянной сдаче в аренду третьим лицам налог обычно не применяется.

В чем разница между основным и вторым местом жительства?

Основное место жительства — это жилье, которое вы используете преимущественно (§ 22 Закона о регистрации). Если вы проводите одинаковое время в двух местах, то жилье с вашим центром жизни (семья, социальные контакты) считается основным.

Может ли работодатель взять налог на себя?

Теоретически да, но на практике редко. Возмещение считается доходом в натуре и должно облагаться налогом.

Советы

1. Проверьте перед переездом — взимает ли город налог на второе жилье?
2. Всегда регистрируйтесь вовремя — избегайте штрафов и доплат
3. Проверьте льготы — особенно для второго жилья по трудовым причинам для супругов
4. Используйте налоговую декларацию — вычтите налог как деловые расходы

Состояние: март 2026. Вся информация предоставляется без гарантии.