Житлове фінансування в Німеччині — Дотації, кредити та програми

Власність нерухомості в Німеччині — Чи варто?

Німеччина має один з найнижчих показників власності на житло в Європі — лише близько 50% домогосподарств володіють своєю нерухомістю. Для багатьох іноземців, які постійно живуть у Німеччині, купівля нерухомості все ж може бути розумною інвестицією, особливо при зростаючих орендних платежах. Держава підтримує придбання власного житла різними програмами.

Фінансування KfW — Дешеві кредити та дотації

KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) — це німецький державний банк розвитку. Він пропонує різні програми для купівлі, будівництва та ремонту нерухомості:

Програма KfW 124 — Програма власності на житло

• Кредит з пільговою ставкою до 100 000 €
• Для покупки або будівництва нерухомості, яка займається власником
• Можливі безвідсоткові початкові роки (1–3 роки)
• Заяву подати перед покупкою через ваш банк

Програма KfW 261 — Федеральна підтримка енергоефективних будівель (BEG)

• Для нового будівництва або покупки енергоефективного будинку (високий енергетичний стандарт)
• Кредит до 150 000 € на одиницю житла
• Грант на погашення боргу до 25% (залежно від рівня енергоефективності)
• Особливо привабливо для Енергоефективного рівня 40 з класом сталості (NH)

Програма KfW 300 — Власність на житло для сімей

• Спеціально для сімей з дітьми та оподатковуваним доходом домогосподарства до 90 000 € (+ 10 000 € за кожну наступну дитину)
• Кредит з пільговою ставкою до 270 000 € (залежно від кількості дітей та стандарту енергоефективності)
• Для нового будівництва або першої покупки нової будови (Енергоефективний рівень 40)
• Також стосується іноземців з постійним місцем проживання

Як подати заявку на фінансування KfW?

1. Ознайомтесь на kfw.de з відповідною програмою
2. Поговоріть зі своїм банком або фінансовим консультантом
3. Банк подає заявку до KfW від вашого імені
4. Важливо: Заявку необхідно подати перед покупкою або перед початком будівництва!

Baukindergeld — Дотація для сімей (програма-наступниця)

Оригінальне Baukindergeld (2018–2023) припинилось. З 2024 року його наступником є програма KfW 300 "Власність на житло для сімей" (див. вище). Вона спеціально розроблена для сімей з дітьми та пропонує особливо сприятливі умови.

Хто має право?

• Сім'ї з щонайменше однією дитиною до 18 років
• Оподатковуваний дохід домогосподарства до 90 000 € (одна дитина) + 10 000 € за кожну наступну дитину
• Перший набір власності на житло (немає наявної власності)
• Нерухомість повинна бути займана власником
• Без обмежень щодо громадянства — достатньо постійного проживання

Wohnriester — Пенсійні заощадження для вашого дому

Wohn-Riester (офіційно: Eigenheimrente) — це форма пенсії Riestera, де накопичені кошти можна використати для нерухомості, яка займається власником.

Переваги

• Державні дотації: 175 € базова дотація + 185–300 € на дитину (залежно від року народження)
• Податкова відстрочка до 2100 € на рік
• Кошти можна використати для покупки, будівництва або погашення іпотеки

Недоліки

• Дотація повинна бути обкладена податком у пенсійному віці (рахунок житлових заощаджень)
• Нерухомість повинна бути займана власником — здача в оренду або продаж спричиняють повернення коштів
• Бюрократично і складно

Хто отримує Wohn-Riester?

• Обов'язкові члени державного пенсійного страхування
• Державні службовці
• Подружжя осіб, які мають право на дотацію (опосередковано право на дотацію)
• Також іноземні працівники, які мають обов'язкове соціальне страхування у Німеччині

Регіональна допомога — Кожна федеральна земля відрізняється

Крім федеральних програм, федеральні землі пропонують власні програми фінансування. Вони суттєво різняться й регулярно оновлюються:

Приклади (стан на 2026 р.)

Порада: Зв'яжіться з державним банком розвитку вашої федеральної землі, щоб дізнатися про поточні програми. Умови часто змінюються.

Премія житлового будівництва — Невелика допомога для заощаджувачів

Якщо у вас є договір житлових заощаджень, ви можете подати заявку на премію житлового будівництва:

• Премія: 10% заощаджень, максимум 70 € на особу (140 € для подружніх пар)
• Обмеження доходу: оподатковуваний дохід до 35 000 € (70 000 € для пар)
• Премія повинна використовуватися на житлові цілі
• Заявку подати через житлову касу (щорічно до 31 грудня наступного року)

Субсидія накопичення майна працівника — Додаткова державна дотація

Якщо ваш роботодавець вносить накопичення майна для працівників (VL) на договір житлових заощаджень:

• Субсидія: 9% внесків VL, максимум 43 € на рік
• Обмеження доходу: оподатковуваний дохід до 17 900 € (35 800 € для пар)
• Договір житлових заощаджень повинен діяти 7 років (період блокування)

Поради для іноземних покупців

Юридичні вимоги

• Громадяни ЄС можуть купувати нерухомість у Німеччині без обмежень
• Громадяни третіх країн також можуть — немає обмежень на придбання нерухомості
• Для деяких програм фінансування вам потрібне постійне місце проживання (дозвіл на проживання або щонайменше 5 років проживання)

Фінансування

• Банки зазвичай вимагають 20–30% власного капіталу (комісійні + авансовий платіж)
• Добра кредитна рейтинг SCHUFA є вирішальною для схвалення позики
• Обмежені дозволи на проживання можуть утруднити схвалення позики — будьте чесні з банком

Не забудьте про додаткові витрати при покупці

Приклад: При ціні покупки 300 000 € комісійні складають 30 000–45 000 €.

Уникайте поширених помилок

• Занадто пізно подавайте заявку: Фінансування KfW повинно бути подане перед покупкою
• Не комбінуйте програми: Деякі дотації можна комбінувати (наприклад, KfW + регіональна допомога) — запитайте у фінансового консультанта
• Не недооцінюйте власний капітал: Планіруйте щонайменше 20% ціни покупки як власний капітал
• Не забувайте про додаткові витрати: Податок, нотаріус та агент разом коштують 10–15% ціни покупки

Стан: березень 2026 р. Вся інформація без гарантії.