Wohnungssuche — kako tražiti stan u Njemačkoj

Gdje tražiti?

Mrežni portali (najpopularniji):

• ImmoScout24 — najveći
• Immowelt
• Kleinanzeigen (prije eBay Kleinanzeigen)
• WG-Gesucht — sobe i WG

Drugi načini:

• Facebook grupe (npr. "Wohnung Hamburg")
• Lokalne oglase, letke u supermarketima, Hausmeister
• Sozialwohnung — jeftinija, ali zahtijeva potvrdu WBS (Wohnberechtigungsschein) iz ureda, za niske dohotke

Koje dokumente pripremiti? (Bewerbermappe)

1. Selbstauskunft — obrazac s osobnim podacima i dohotkom
2. Schufa-Auskunft — izvještaj o kreditnoj sposobnosti (naruči na meineschufa.de)
3. Gehaltsnachweise — 3 posljednje isplate
4. Mietschuldenfreiheitsbescheinigung — potvrda o nepostojanju duga za najamninu od prethodnog najmodavca
5. Kopija osobne/putovnice

Najmodavci gotovo uvijek traže Schufa — naruči izvještaj unaprijed (besplatna verzija "Datenkopie nach Art. 15 DSGVO" je dovoljna).

Kako povećati šanse?

• Brzina — odgovori u roku od sati, imaj sve dokumente u jednoj PDF datoteci
• Dobar dojam na Besichtigung — točnost, urednost, kratko pismo motivacije
• Na napetim tržištima za jedan stan dolazi 50–100 osoba — računaj s odbijanjima

Makler i provizija

Od 2015 vrijedi Bestellerprinzip: za posrednika plaća onaj tko ga je naručio — najčešće najmodavac. Zato najamnik obično ne plaća proviziju. Ako netko od tebe traži maklersku proviziju pri običnoj najamnini — to je signal upozorenja.

Na što paziti?

⚠️ PRIJEVARE:
- Nikad ne plaćaj prije nego što pogledaš stan niti ne šalji novac inozemstvu
- Ne prosleđuj podatke o banci e-mailom
- Cijena značajno ispod tržišne = gotovo sigurno prijevara (npr. lažni "vlasnik iz inozemstva")

Koliko stoji stan?

Navedene cijene su Kaltmiete (hladan najam). Uz to dolaze Nebenkosten (uplate za režije) — zajedno čine Warmmiete. U područjima s Mietpreisbremse nova najamnina ne može premašiti lokalnu razinu (Mietspiegel) za više od 10%.

Nakon pronalaska stana

• Prije potpisa detaljno pročitaj ugovor o najmu (Mietvertrag)
• Pripremi kauciju — max 3 hladna najma, možeš plaćati u 3 rate
• Unutar 14 dana od useljenja napravi prijavu boravišta (Anmeldung) s Wohnungsgeberbestätigung

Pravilo: najamnina max 30% neto dohotka