🏗️ Checklist: Kupnja nekretnine u Njemačkoj

Grundbuch, Notar, Grunderwerbsteuer — svi koraci za kupnju nekretnine u Njemačkoj.

Njemački pojmovi

Hauskauf Grundbuch Notar Grunderwerbsteuer Finanzierung Kaufvertrag

Napredak 0 / 8

Razjasniti proračun i vlastiti kapital (min. 20% + sporedni troškovi preporučeni) Obavezno

Kaufnebenkosten / Eigenkapital

Sporedni troškovi kupnje: Grunderwerbsteuer (3,5-6,5%), Notar (~1,5-2%), Grundbuch (~0,5%), eventualno agent (3-7% uključ. PDV). Vlastiti kapital: min. sporedni troškovi, bolje 20% cijene kupnje.

Razjasniti financiranje (razgovor s bankom, usporediti kamate) Obavezno

Baufinanzierung / Hypothek / KfW-Förderung

Dobiti potvrdu Finanzierung PRIJE ugovora. Usporediti kamate (Interhyp, Dr. Klein, Baufi24). Provjeriti KfW programe. Paziti na rane otplate i period vezivanja kamate.

Tražiti i pregledati nekretninu Obavezno

Immobiliensuche / Energieausweis / Grundbuch-Auszug

Portali: ImmoScout24, Immowelt, eBay Kleinanzeigen. Angažirati stručnjaka za pregled stanja. Energieausweis je obavezan. Pregledati Grundbuch-Auszug (terete, služnosti).

Notarski sastanak: ovjera Kaufvertrag Obavezno

Notarvertrag / Beurkundung / § 311b BGB

Notar je OBAVEZAN pri Hauskauf (§ 311b BGB). Pregledati nacrt min. 14 dana prije. Notar plaća kupac. Troškovi: oko 1,5-2% cijene.

Upis u Grundbuch (Auflassungsvormerkung + promjena svojine) Obavezno

Grundbuch / Auflassungsvormerkung

Auflassungsvormerkung štiti kupca odmah nakon notarskog sastanka. Promjena svojine nakon uplate (oko 4-8 tjedana). Troškovi: oko 0,5% cijene.

Platiti Grunderwerbsteuer (3,5-6,5% ovisno o saveznoj zemlji) Obavezno

Grunderwerbsteuer / Finanzamt

Finanzamt šalje obavijest oko 2-6 tjedana nakon notarskog sastanka. Uplata u 4 tjedna. BEZ UPLATE: nema upisa! Bavarska: 3,5%, NRW/Schleswig-Holstein: 6,5%.

Preuzimanje i ključevi (protokol preuzimanja) Obavezno

Übergabeprotokoll / Wohngebäudeversicherung

Protokol sa stanjem brojača, preuzimanje ključeva, dokumentirati stanje. Od preuzimanja: obavezno osiguranje (Wohngebäudeversicherung). Prijava na Bürgeramt nakon selidbe.

Zaključiti osiguranje za stambenu zgradu Obavezno

Wohngebäudeversicherung / Elementarschadenversicherung

OBAVEZNO pri Finanzierung. Pokriva: požar, oluju, vodu. Elementarschadenversicherung (poplave, obilne kiše) preporučeno. Usporediti: check24.de.