Каутион — залог за жилье в Германии

Kaution — залог за квартиру в Германии

Kaution — это обеспечительный залог, который арендодатель взимает в счет возможных убытков или задолженности. Правила регулирует §551 BGB и они выгодны для арендатора — стоит их знать, так как залог часто является самым крупным одноразовым расходом при аренде.

Размер залога

Максимально три месячных чистых арендных платежа (Kaltmiete — без Nebenkosten). Арендодатель не может требовать больше.

• Чистая аренда 800 € → макс. залог 2400 €
• Чистая аренда 600 € → макс. залог 1800 €

Вы имеете право платить в три части

Закон (§551 ust. 2 BGB) гарантирует Вам право на рассрочку залога на три равные месячные платежа. Первый платеж требуется в начале аренды, следующие два в последующих месяцах. Запись в договоре, запрещающая рассрочку, недействительна — даже если вы его подпишете.

Формы залога

1. Barkaution — перевод на отдельный залоговый счет (см. ниже).
2. Mietkautionsbürgschaft (гарантия банка или страховщика) — вы не блокируете наличные деньги, но платите годовой взнос (около 5% суммы залога в год) бессрочно.
3. Verpfändetes Mietkautionssparbuch — вы открываете сберегательную книжку и передаете ее в залог арендодателю.
4. Elternbürgschaft — поручительство родителей.

Где находится залог

Арендодатель имеет законное обязательство хранить залог на отдельном счете (Kautionskonto), отделенном от своего имущества и с процентами. Начисленные проценты (Kautionszinsen) принадлежат вам. Благодаря этому, если арендодатель обанкротится, залог не входит в конкурсную массу.

Протокол приема-передачи — ваше доказательство

При получении и сдаче квартиры составьте Wohnungsübergabeprotokoll: состояние квартиры, дефекты, показания счетчиков. Сделайте фотографии. Это ключевое доказательство, если арендодатель захочет удержать из залога предполагаемые убытки.

Когда вы получаете залог обратно

• После окончания аренды и сдачи квартиры.
• Сроки обычно 3–6 месяцев; арендодатель может удержать разумную часть до годового расчета Nebenkosten.
• Удержания только за документированные убытки, выходящие за пределы нормального износа (vertragsgemäße Abnutzung). Обычные следы использования не подлежат удержанию.

Подробности о возврате и сроки: Возврат залога (Kautionsrückzahlung).

Частые ошибки — будьте осторожны

• Никогда не платите залог до просмотра квартиры и подписания договора аренды — это классическая схема мошенничества при поиске квартиры.
• Всегда берите квитанцию об оплате.
• Если арендодатель не возвращает залог: отправьте письменное требование с указанием срока, а затем обратитесь в Mieterverein/Mieterbund или в суд (Mahnverfahren).