Nebenkosten — Betriebskosten in Deutschland

Nebenkosten — was sie sind und wie hoch sie ausfallen

Nebenkosten (formal Betriebskosten) sind die laufenden Kosten für den Betrieb des Gebäudes, die der Vermieter auf den Mieter umlegen darf. Was genau umlagefähig ist, regelt die Betriebskostenverordnung (BetrKV) — und damit die Kosten verbindlich sind, müssen sie im Mietvertrag vereinbart sein.

Kaltmiete + Nebenkosten = Warmmiete — der Betrag, den Sie tatsächlich monatlich zahlen. Achten Sie bei der Wohnungssuche immer auf die Warmmiete, nicht nur auf die Kaltmiete.

Was umlagefähig ist

• Heizung und Warmwasser (Heizkosten, Warmwasser) — größter Posten
• Kaltwasser und Abwasser (Wasser, Abwasser)
• Müllabfuhr
• Reinigung und Beleuchtung der Gemeinschaftsflächen (Treppenhausreinigung, Allgemeinstrom)
• Hausmeister, Gartenpflege
• Gebäudeversicherung
• Grundsteuer
• Aufzug, Schornsteinfeger

Änderung seit Juli 2024: Der Vermieter darf die Kabelfernseh-Gebühren nicht mehr über die Nebenkosten umlegen (Wegfall des sogenannten Nebenkostenprivilegs).

Wie hoch sind die Kosten

Im Schnitt 2,50–3,50 € pro m² monatlich, je nach Gebäude und Region.

Beispiel für 60 m²:
- Nebenkosten: 150–210 €/Monat
- Kaltmiete 700 € + Nebenkosten 180 € = Warmmiete 880 €

Denken Sie daran: Neben den Nebenkosten zahlen Sie beim Einzug auch die Kaution und manchmal eine Maklerprovision.

Heizkosten nach Verbrauch

Nach der Heizkostenverordnung müssen mindestens 50–70 % der Heizkosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden — nicht nur nach Wohnfläche. Sparsames Heizen senkt also tatsächlich Ihre Rechnung.

Nebenkostenabrechnung — die Jahresabrechnung

Einmal im Jahr erhalten Sie die Abrechnung. Der Vermieter hat dafür 12 Monate ab Ende des Abrechnungszeitraums Zeit (§ 556 BGB). Danach verliert er den Anspruch auf eine Nachzahlung — ein Guthaben muss er Ihnen aber weiterhin erstatten.

• Guthaben → Geld zurück
• Nachzahlung → Sie zahlen nach (oft mehrere hundert €)

So prüfen Sie die Abrechnung

1. Vergleichen Sie den Verbrauch mit dem Vorjahr.
2. Prüfen Sie, ob alle Posten umlagefähig sind (siehe unten).
3. Sie haben das Recht auf Belegeinsicht (Einsicht in die Originalrechnungen).
4. Für Einwendungen haben Sie 12 Monate ab Erhalt Zeit.

Was der Vermieter NICHT umlegen darf

• Verwaltungskosten
• Instandhaltung und Reparaturen
• Kreditraten und Bankgebühren

Zweifel? Der Mieterverein/Mieterbund hilft, die Abrechnung zu prüfen.