Nebenkosten — Almanya'da Ek Konut Maliyetleri

Nebenkosten — nedir ve ne kadar tutar

Nebenkosten (ek maliyetler, resmi olarak Betriebskosten) bir binanın bakım ve işletme maliyetleridir ve ev sahibi bunları kiracıya yükleyebilir. Tam olarak neyin eklenebileceği Betriebskostenverordnung (BetrKV) yönetmeliği tarafından belirlenir — ve maliyetlerin bağlayıcı olması için kiralama sözleşmesinde listelenmeleri gerekir.

Saf kira (Kaltmiete) + Nebenkosten = brüt kira (Warmmiete) — bu ayda ödediğiniz toplam tutardır. Daire ararken her zaman Warmmiete'ye bakın, sadece Kaltmiete'ye değil.

Eklenebilecek masraflar (umlagefähig)

• Isıtma ve sıcak su (Heizkosten, Warmwasser) — en büyük kalem
• Soğuk su ve kanalizasyon (Wasser, Abwasser)
• Çöp taşıma (Müllabfuhr)
• Ortak alanların temizliği ve aydınlatması (Treppenhausreinigung, Allgemeinstrom)
• Kapıcı, bahçe bakımı (Hausmeister, Gartenpflege)
• Bina sigortası (Gebäudeversicherung)
• Emlak vergisi (Grundsteuer)
• Asansör, baca temizlemeci (Aufzug, Schornsteinfeger)

Temmuz 2024'ten itibaren değişiklik: ev sahipleri artık Nebenkosten aracılığıyla kablo TV ücretini ekleyemezler (sözde Nebenkostenprivileg kaldırılmıştır).

Ne kadar tutar

Ortalama olarak aylık m² başına 2,50–3,50 €, ancak tutar bina ve bölgeye bağlıdır.

60 m² için örnek:
- Nebenkosten: 150–210 €/ay
- Kaltmiete 700 € + Nebenkosten 180 € = Warmmiete 880 €

Nebenkosten'e ek olarak taşındığınızda güvenlik teminatı (Kaution) ve bazen de aracı komisyonu ödeyeceğinizi unutmayın.

Tüketim esasına göre hesaplanan ısıtma

Heizkostenverordnung uyarınca, ısıtma maliyetlerinin en az %50–70'i sadece metrekare değil, fiili tüketim esasına göre (verbrauchsabhängig) hesaplanmalıdır — bu nedenle ısıyı tasarruf etmek faturanızı gerçekten azaltır.

Nebenkostenabrechnung — yıllık muhasebe

Yılda bir kez muhasebe raporu alırsınız. Ev sahibinin raporu vermesi için 12 ay süresi vardır (§556 BGB). Bu tarihten sonra ek ödeme talep etme hakkını kaybeder — ancak ödenmiş fazla tutarı yine de size geri ödemek zorundadır.

• Fazla ödeme (Guthaben) → para iadesi
• Eksik ödeme (Nachzahlung) → ek ödeme (yüzlerce € olabilir)

Muhasebe kontrolü nasıl yapılır

1. Tüketimi önceki yılla karşılaştırın.
2. Tüm kalemlerin umlagefähig olup olmadığını kontrol edin (aşağıya bakın).
3. Orjinal faturalara bakma hakkınız vardır (Belegeinsicht).
4. Raporun alınmasından itibaren 12 ay içinde itiraz edebilirsiniz (Einwendungen).

Ev sahipleri NEY ekleyemez

• Yönetim giderleri (Verwaltungskosten)
• Tamirat ve bakım (Instandhaltung, Reparaturen)
• Kredi taksitleri ve banka ücretleri

Emin değil misiniz? Mieterverein/Mieterbund muhasebe kontrolü konusunda yardımcı olacaktır.