Nebenkosten — dodatni troškovi stana u Njemačkoj

Nebenkosten — što su i koliko koštaju

Nebenkosten (dodatni troškovi, formalno Betriebskosten) su tekući troškovi održavanja zgrade koju najmodavac može prebaciti na stanarku. Što se točno smije uračunati, određuje uredba Betriebskostenverordnung (BetrKV) — a kako bi troškovi bili obvezujući, moraju biti navedeni u ugovoru o najmopisu.

Neto najamnina (Kaltmiete) + Nebenkosten = bruto najamnina (Warmmiete) — to je iznos koji stvarno plaćaš svaki mjesec. Prilikom traženja stana uvijek pogledaj Warmmiete, ne samo Kaltmiete.

Što se smije uračunati (umlagefähig)

• Grijanje i topla voda (Heizkosten, Warmwasser) — najveća stavka
• Hladna voda i kanalizacija (Wasser, Abwasser)
• Odvoz smeća (Müllabfuhr)
• Čišćenje i osvjetljenje zajedničkih dijelova (Treppenhausreinigung, Allgemeinstrom)
• Domara, održavanje terena (Hausmeister, Gartenpflege)
• Osiguranje zgrade (Gebäudeversicherung)
• Porez na nekretninu (Grundsteuer)
• Lift, dimnjačar (Aufzug, Schornsteinfeger)

Promjena od srpnja 2024: najmodavac više ne može uračunati naknadu za kabelsku televiziju kroz Nebenkosten (ukinućenje tzv. Nebenkostenprivileg).

Koliko to košta

U prosjeku 2,50–3,50 € po m² mjesečno, ali iznos ovisi o zgradi i regiji.

Primjer za 60 m²:
- Nebenkosten: 150–210 €/mjesec
- Kaltmiete 700 € + Nebenkosten 180 € = Warmmiete 880 €

Zapamti da osim Nebenkosten pri naseljavanju moraš platiti i kaučiju (Kaution), a ponekad i maklerskuProviziju.

Grijanje razračunato prema potrošnji

Na osnovu Heizkostenverordnung najmanje 50–70% troškova grijanja mora biti razračunato prema stvarnoj potrošnji (verbrauchsabhängig), a ne samo površini — zato štednja na grijanju stvarno snižava Tvoj račun.

Nebenkostenabrechnung — godišnje razračun

Jednom godišnje dobijaš razračun. Najmodavac ima 12 mjeseci od kraja razdoblja razračuna da ga dostavi (§556 BGB). Nakon tog razdoblja gubi pravo zahtijevati dopunsku uplatu — ali višak i dalje mora vratiti.

• Višak (Guthaben) → povrat novca
• Nedostatak (Nachzahlung) → dopunska uplata (često nekoliko stotina €)

Kako provjeriti razračun

1. Usporedi potrošnju s prethodnom godinom.
2. Provjeri jesu li sve stavke umlagefähig (pogledaj dolje).
3. Imaš pravo uvida u originalne račune (Belegeinsicht).
4. Na prigovor (Einwendungen) imaš 12 mjeseci od primanja.

Što najmodavac NE može uračunati

• Troškovi upravljanja (Verwaltungskosten)
• Remonta i popravaka (Instandhaltung, Reparaturen)
• Rate kredita i bankovnih naknade

Neizvjesnost? Mieterverein/Mieterbund će ti pomoći provjeriti razračun.