Mietvertrag — عقد الإيجار في ألمانيا

عقد الإيجار (Mietvertrag) ملزم من لحظة التوقيع عليه. يحمي القانون الألماني المستأجر بقوة (§§535 وما يليها BGB) — من المهم معرفة حقوقك قبل التوقيع.

المفاهيم الأساسية

ما الذي يجب أن يكون في العقد؟

✅ بيانات المالك والمستأجر ✅ عنوان الشقة ✅ Kaltmiete ✅ Nebenkosten ✅ مبلغ الكفالة ✅ تاريخ البدء ✅ شروط الإنهاء

Mietpreisbremse — كابح الأسعار

في المناطق ذات سوق الإسكان الضيقة (معظم المدن الكبرى)، لا يمكن أن يتجاوز الإيجار عند الإيجار الجديد مؤشر Mietspiegel المحلي بأكثر من 10%. تم تمديد الكابح بموجب القانون إلى 31 ديسمبر 2029. إذا بدا الإيجار مرتفعاً — قارنه مع Mietspiegel ويمكنك طلب تخفيض (Rüge).

العلامات الحمراء وحقوقك

❌ "الكفالة قبل الدخول" — لديك الحق في الدفع على 3 أقساط. التفاصيل: Kaution.
❌ فترات إصلاح ثابتة (Schönheitsreparaturen) — البنود ذات الفترات الثابتة غير صالحة وفقاً لـ BGH؛ مع الاستخدام الطبيعي لا تقوم بالإصلاح.
❌ "Haustiere verboten" — الحظر الكامل للحيوانات غير صالح؛ الحيوانات الصغيرة مسموحة دائماً، الحيوانات الأكبر تتطلب موافقة (لا يمكن رفضها بدون سبب).
✅ المالك لا يمكنه الدخول بدون إشعار مسبق. الدعم: Mieterverein / Mieterschutzbund المحلي.

أنواع الإيجار

• Staffelmiete — زيادات محددة مسبقاً في السنوات التالية
• Indexmiete — إيجار مرتبط بالتضخم (مؤشر GUS/Destatis)

الإنهاء (§573c BGB)

• المستأجر: دائماً 3 أشهر (حتى اليوم 3 من أيام العمل في الشهر → النهاية بعد 3 أشهر)
• المالك: أطول وفقط برر (مثل Eigenbedarf — الحاجة الخاصة): 3 أشهر حتى 5 سنوات، 6 أشهر بعد 5 سنوات، 9 أشهر بعد 8 سنوات
• الإنهاء دائماً كتابياً

الرسوم والتسجيل

ستتلقى تسوية رسوم مرة واحدة في السنة — تحقق من المساحة والبنود. التفاصيل: Nebenkosten. بعد الدخول لديك عادة أسبوعين للتسجيل (Anmeldung)؛ تحتاج Wohnungsgeberbestätigung من المالك. تذكر أيضاً رسوم Rundfunkbeitrag (للشقة).

إذا كان الإيجار يتجاوز إمكانياتك — تحقق من بدل الإسكان Wohngeld.